Khu nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc, quận Bình Tân, TP HCM. Ảnh: VnExpress.

Về đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội

Đây là một trong những nội dung quan trọng trong chính sách về nhà ở xã hội được sửa đổi, bổ sung trong Dự thảo. So với quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014, quy định về đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội có những điểm thay đổi cơ bản. Trong đó có những điểm thay đổi hoàn toàn phù hợp, song cũng có những điểm thay đổi chưa thực sự phù hợp. Cụ thể như sau:

Một là, Dự thảo đã thu hẹp phạm vi “hộ gia đình” tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu được hưởng chính sách về nhà ở chỉ bao gồm “hộ nghèo, hộ cận nghèo”.

Tuy nhiên, thực tế các hộ gia đình không phải là hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu có thể “trắng tay” chỉ sau một trận thiên tai. Họ có thể không còn nhà ở hoặc nhà ở bị hư hỏng, đồng thời gặp khó khăn trong việc xây dựng lại hoặc sửa chữa nhà ở. Hơn nữa, theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 20/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15-3-2021 quy định chính sách trợ giúp xã hội đối với đối tượng bảo trợ xã hội thì không chỉ có hộ gia đình nghèo, cận nghèo mà cả hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn có nhà ở bị đổ, sập, trôi, cháy hoàn toàn do thiên tai, hỏa hoạn hoặc lý do bất khả kháng khác mà không còn nơi ở thì được xem xét hỗ trợ chi phí làm nhà ở với mức tối thiểu 40.000.000 đồng/hộ.

Thậm chí, những hộ gia đình không thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo, hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn nhưng “phải di dời nhà ở khẩn cấp theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền do nguy cơ sạt lở, lũ, lụt, thiên tai, hỏa hoạn hoặc lý do bất khả kháng khác” cũng được xem xét hỗ trợ chi phí di dời nhà ở với mức tối thiểu 30.000.000 đồng/hộ.

Mặc dù, Luật Nhà ở không được xác định là căn cứ ban hành Nghị định số 20/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15-3-2021 quy định chính sách trợ giúp xã hội đối với đối tượng bảo trợ xã hội, song nguồn vốn cho hỗ trợ cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội bao gồm cả nguồn vốn từ ngân sách, nên không thể coi đây là căn cứ để loại trừ nhóm đối tượng là “hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn” khỏi đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội. Chính vì vậy, cần cân nhắc việc giữ nguyên qui định tại khoản 3 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thay vì sửa đổi nội dung như khoản 3 Điều 74 Dự thảo.

Hai là, Dự thảo đã bổ sung hai nhóm đối tượng làm việc trong khu công nghiệp được hưởng chính sách về nhà ở xã hội là “công nhân” và “chuyên gia” bên cạnh nhóm đối tượng là “người lao động”. Tuy nhiên, Dự thảo đã loại bỏ hoàn toàn các đối tượng này khỏi đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội trong trường hợp họ làm việc tại các doanh nghiệp “ngoài khu công nghiệp”.

Một trong những lý do dẫn đến sự thay đổi này là do có ý kiến cho rằng qui định “ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế” gây khó hiểu (ngoài về địa lý hay ngoài về đối tượng) nên nhiều cấp ngành, địa phương áp dụng cho tất cả người lao động làm trong các doanh nghiệp gây ra sự áp dụng không thống nhất. Tuy nhiên, tác giả cho rằng, trong khu công nghiệp hay ngoài khu công nghiệp thì đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội vẫn phải là công nhân, người lao động, chuyên gia đáp ứng các điều kiện mà Điều 76 Dự thảo đã đặt ra. Tức là hoàn cảnh của công nhân, người lao động không phụ thuộc vào khu vực địa lý mà họ làm việc. Do đó, việc loại bỏ nhóm đối tượng là công nhân, người lao động, chuyên gia làm việc trong các doanh nghiệp ngoài khu công nghiệp có thể dẫn đến sự bất bình đẳng trong việc áp dụng chính sách về nhà ở xã hội.

Ba là, ngoài nhóm đối tượng là “sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân và Quân đội nhân dân” như theo quy định tại khoản 6 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014, Dự thảo đã bổ sung thêm nhóm đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội là “công chức quốc phòng, viên chức, người làm công tác cơ yếu”, đồng thời bổ sung thêm một tiêu chí để các nhóm đối tượng này được hưởng chính sách về nhà ở xã hội là phải đang “hưởng lương từ ngân sách nhà nước, đang phục vụ tại ngũ”.

Việc bổ sung các nhóm đối tượng này thể hiện sự phù hợp của chính sách nhà ở xã hội đối với các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, việc bổ sung thêm tiêu chí “đang phục vụ tại ngũ” là không phù hợp với Luật Quân nhân chuyên nghiệp, công nhân và viên chức quốc phòng năm 2015. Theo quy định của Luật này, công nhân và viên chức quốc phòng thôi phục vụ trong quân đội do nghỉ hưu hoặc thôi việc vẫn là đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Chính vì vậy, để bảo đảm sự tương thích với các văn bản pháp luật này, Ban soạn thảo cần nghiên cứu để chỉnh sửa nội dung quy định này cho phù hợp.

Bốn là, Dự thảo đã loại nhóm đối tượng “Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập” ra khỏi đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Về vấn đề này, có ý kiến cho rằng “chính sách nhà ở cho học sinh, sinh viên cần được xã hội hoá và thuộc trách nhiệm của các cơ sở giáo dục, đào tạo”.

Tuy nhiên, các cơ sở giáo dục được thành lập và hoạt động theo Luật Giáo dục với nhiệm vụ, quyền hạn xoay quanh vấn đề giáo dục đào tạo. Hơn nữa, hiện nay xu hướng của giáo dục đào tạo buộc các cơ sở giáo dục, đặc biệt là giáo dục đại học chuyển sang hướng tự chủ.

Nếu đẩy trách nhiệm về hỗ trợ chính sách nhà ở cho học sinh, sinh viên sang cho các cơ sở giáo dục có thể dẫn đến việc tăng các chi phí đầu vào (tăng học phí). Khi đó, việc loại bỏ nhóm đối tượng này khỏi các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo qui định của Luật Nhà ở không đồng nghĩa với việc thay đổi chủ thể chịu trách nhiệm bảo đảm chính sách về nhà ở xã hội cho đối tượng này, mà sẽ đồng nghĩa với việc loại bỏ hoàn toàn nhóm đối tượng này ra khỏi các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội. Đây là vấn đề mà Ban soạn thảo cần có những cân nhắc, tính toán để có những điều chỉnh cho phù hợp trước khi Dự thảo được Quốc hội thông qua.

Về hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Nghiên cứu Dự thảo có thể nhận thấy những thay đổi liên quan đến hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội cho các đối tượng, như: (i) Dự thảo đã bổ sung hình thức “hỗ trợ tặng cho nhà ở cho các đối tượng qui định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 74 của Luật này”; (ii) Dự thảo đã thay đổi từ hình thức hỗ trợ cho vay vốn để xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở sang cho vay vốn để mua, thuê mua nhà ở và bổ sung thêm hình thức hỗ trợ bằng hình thức giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở đối với các đối tượng là “sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, viên chức, công nhân, người làm công tác cơ yếu thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước, đang phục vụ tại ngũ”...

Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại điểm mâu thuẫn trong việc ghi nhận hình thức thực hiện chính sách về nhà ở xã hội cho đối tượng là “doanh nghiệp, hợp tác xã theo qui định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã thuê nhà lưu trú công nhân để cho người lao động trong đơn vị mình thuê lại”.

Theo ghi nhận tại khoản 10 Điều 74 của Dự thảo thì nhóm đối tượng này được hỗ trợ trong việc “thuê nhà ở lưu trú công nhân để cho người lao động trong đơn vị mình thuê lại”. Đồng thời, tại khoản 6 Điều 75 Dự thảo cũng ghi nhận hình thức thực hiện chính sách về nhà ở xã hội đối với nhóm đối tượng này như sau: “Đối với đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 74 thì được thuê nhà lưu trú công nhân để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình thuê lại”. Tức là chỉ áp dụng một hình thức thực hiện chính sách về nhà ở xã hội cho nhóm đối tượng này. Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 75 của Dự thảo lại ghi nhận đến ba hình thức thực hiện chính sách về nhà ở xã hội đối với nhóm đối tượng này là “bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội”. Sự mâu thuẫn này dẫn đến khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện trên thực tế. Chính vì vậy, cần nghiên cứu để điều chỉnh Dự thảo nhằm khắc phục mâu thuẫn này, bảo đảm sự phù hợp với nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Ngoài việc bổ sung một số điều kiện để được hỗ trợ giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội, Dự thảo Luật Nhà ở qui định mới về điều kiện để được hỗ trợ vay vốn ưu đãi của Nhà nước để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Một là, phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Hai là, phải đáp ứng các điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, về các điều kiện này, có một số vấn đề cần làm rõ như sau: (i) Thực chất thì các nhóm đối tượng trên muốn được vay vốn thì đã phải đáp ứng điều kiện để được giải quyết cho mua, thuê mua nhà ở xã hội. Tức là vừa phải đáp ứng các điều kiện được ghi nhận tại khoản 1 vừa phải đáp ứng các điều kiện được ghi nhận tại khoản 6 Điều 76 (điều kiện kép) thì mới được giải quyết để vay vốn ưu đãi; (ii) Đối tượng là “sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, viên chức, công nhân, người làm công tác cơ yếu thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước, đang phục vụ tại ngũ” được ghi nhận tại khoản 6 Điều 74 Dự thảo, ngoài việc đáp ứng hai điều kiện tại khoản 6 Điều 76 Dự thảo lại cần đáp ứng các điều kiện khác theo khoản 2 Điều 99 của Dự thảo. Song khoản 2 Điều 99 Dự thảo lại không quy định cụ thể điều kiện đó là gì mà trao quyền cho Bộ Quốc phòng và Bộ Công an quy định về các điều kiện này.

Như vậy, sẽ có thể dẫn đến tình trạng cùng một chính sách như nhau nhưng khi áp dụng với các đối tượng khác nhau lại cần phải có các điều kiện khác nhau. Điều này có thể tạo ra sự bất bình đẳng trong việc hưởng chính sách về nhà ở xã hội giữa các nhóm đối tượng. Do đó, cần phải lưu ý đến vấn đề này để có những điều chỉnh phù hợp.